신탁방식 재건축, 왜 요즘 이렇게 주목받고 있을까?

 

김예림 변호사의 설명을 바탕으로, 신탁방식 재건축이 기존 조합 방식과 어떻게 다른지, 어떤 장점과 단점이 있는지, 그리고 향후 전망까지 정리해보았습니다. 

 

동구릉역세권 신탁방식 재건축에 고민이신분들에게 도움이 되었으면 합니다.

신탁방식 재건축이란?

신탁방식 재건축은 말 그대로 신탁회사가 재건축 사업의 시행을 맡는 방식입니다. 기존의 조합 방식은 조합원들이 조합을 구성해 직접 사업을 진행하지만, 신탁 방식은 전문 신탁업자가 사업을 전담하기 때문에 전문성과 투명성에서 강점을 가집니다.

왜 최근 주목받고 있을까?

과거에도 존재했던 방식이지만, 까다로운 요건과 조합원들의 소유권 이전에 대한 거부감 때문에 널리 사용되지 않았습니다. 하지만 최근 정부의 규제 완화와 신탁 방식에 대한 인식 개선으로 인해 서울 여의도, 목동, 강남 등 주요 지역에서 속속 도입되고 있습니다.

특히 최근에는 정부가 ‘토지면적 1/3 이상 신탁’ 요건을 삭제하면서, 신탁방식 도입의 문턱이 확 낮아졌습니다.

신탁방식 재건축의 핵심 장점

1. 전문성

신탁사는 금융·부동산 전문가들로 구성돼 있어 사업을 보다 효율적으로 진행할 수 있습니다.

재개발의 각 단계마다 전문가가 참여함으로써 자금 조달, 분배, 운영 등에서 높은 효율성을 기대할 수 있습니다.

 

• 법률 준수 및 안정성: 신탁 방식은 관련 법규와 규제 체계를 기반으로 운영되기 때문에, 재개발 과정에서 발생할 수 있는 법적 리스크를 최소화할 수 있습니다.
• 정부 정책과의 시너지: 정부는 재개발 활성화를 위해 다양한 정책적 지원을 제공하고 있으며, 신탁방식은 이러한 제도적 혜택을 효과적으로 활용할 수 있습니다.

 

2. 속도

조합 방식에서는 추진위 구성 → 조합 설립 인가 → 사업시행자 지정 등 복잡한 절차를 거쳐야 하지만, 신탁 방식은 이를 동시에 진행할 수 있어 2~3년 사업 기간 단축이 가능합니다.

 

• 분쟁 예방: 신탁방식은 사전에 명확한 계약 조건과 분배 기준을 마련하여, 각 이해관계자 간의 분쟁을 예방하고 조정하는 역할을 합니다.
• 공정한 분배: 전문 관리 시스템을 통한 공정한 자금 분배는 사업 참여자들의 신뢰를 높이고, 원활한 협력을 가능하게 합니다.

 

3. 투명성

조합 내부 갈등, 총회 절차 문제 등으로 인해 발생하는 지연 요소들이 신탁 방식에서는 줄어듭니다.

신탁회사가 주도적으로 정보 공개와 분배 과정을 관리하기 때문에, 사업 관련자들이 안심하고 참여할 수 있습니다.

4. 유리한 자금 조달

 

• 자금 조달 다변화: 신탁 방식은 기존의 단일 자금 조달 방식보다 다양한 금융상품을 활용할 수 있어 자금 조달의 안정성을 높입니다.
• 경제적 변화 대응: 금융시장 변동에 대응하기 위한 체계적 관리가 가능하여, 이자율 변화나 금융위기 같은 외부 요인에 보다 유연하게 대처할 수 있습니다.

 

 

5. 공사비 협상력

비전문가인 조합 임원보다, 전문가인 신탁사가 시공사와 더 유리한 협상을 진행할 수 있습니다.

 

단점도 있다? (이부분도 확인해 보세요.)

 

물론 단점도 있습니다.

 

- 신탁 수수료 부담: 보통 총 분양 수입의 1~3% 수준으로, 사업지 규모에 따라 수백억 원의 수수료가 발생할 수 있습니다.

- 조합원 의사 반영 우려: 조합이 없기 때문에 조합원들이 사업 결정에 참여하지 못할까 우려가 있지만, 실제로는 토지등소유자 총회 등을 통해 중요 사안은 여전히 의견 반영이 가능합니다.

 

• 관리비 부담: 전문 신탁회사를 통한 자금 관리와 운영은 체계적이지만, 그에 따른 수수료 및 관리비용 부담이 존재합니다. 이러한 비용은 전체 재개발 사업의 수익성을 감소시킬 수 있습니다.
• 초기 투자 비용: 신탁방식 도입 초기에는 관리 시스템 구축 등으로 인한 초기 비용이 발생하며, 지속적인 유지비용 역시 고려해야 합니다.
• 금융상품 변동성: 신탁방식은 다양한 금융상품을 활용하여 자금을 조달하지만, 금융시장의 불안정성이나 이자율 변동에 따라 큰 리스크를 감수해야 할 수 있습니다.
• 유동성 문제: 시장 상황에 따라 자금 유동성이 저하되면, 재개발 사업 진행에 직접적인 영향을 미칠 수 있으며, 이는 전체 프로젝트의 안정성에 부정적인 요인으로 작용합니다.

 

 

 

항목세부 항목장점단점을 표로 정리해 봤습니다.

항목	세부 항목	장점	단점
자금 조달 및 관리	전문 신탁회사 운영	- 전문 인력에 의한 체계적 자금 운용 - 효율적 자금 관리로 재원 확보 용이	- 운영 수수료 및 관리비용 부담 - 외부 전문기관 의존으로 인한 자율성 제한
	금융상품 및 유동성 확보	- 다양한 금융상품 활용으로 자금 조달 다변화 가능 - 금융시장 접근성 강화	- 금융시장 변동성에 따른 위험 부담 - 이자율 변동 등 외부 경제 요인의 영향
투명성 및 신뢰성	정보 공개 및 분배 과정	- 정기적, 체계적 정보 공개로 이해관계자 신뢰도 상승 - 공정한 분배로 분쟁 예방 효과	- 정보 과다 공개 시 혼란 우려 - 복잡한 분배 구조로 인한 이해관계자 간 의견 차 발생 가능성
	분쟁 예방 및 조정 메커니즘	- 사전 계약 조건 명시로 분쟁 최소화 - 중립적 신탁관리로 갈등 조정 가능	- 계약 조건 해석의 모호성으로 인한 법적 분쟁 위험 - 예상치 못한 해석 차이 발생 가능성
법적 및 제도적 안정성	법률 및 규제 체계 활용	- 관련 법규에 따른 안정적 사업 운영 - 제도적 보완 및 정부 지원 기대	- 법규 변경에 따른 불확실성 - 신탁 계약의 복잡성으로 인한 법적 분쟁 가능성
	제도 지원 및 정책 혜택	- 정부 정책에 따른 재건축 활성화 지원 - 사회적 신뢰도 증대를 통한 투자 유인 효과	- 정책 변화 시 지원 축소 위험 - 제도적 한계로 인한 실효성 미흡 가능성
운영 및 관리 효율성	체계적 관리 시스템 구축	- 전문 관리 시스템 도입으로 사업 전반의 효율성 향상 - 리스크 분산 효과	- 초기 시스템 구축 비용 부담 - 지속적 유지비용 및 기술 업그레이드 필요성
	이해관계자 간 협력 강화	- 다양한 이해관계자 참여로 의견 수렴 및 협력 강화 - 공동의 목표 설정으로 사업 신뢰도 상승	- 각 이해관계자 간 이익 충돌 가능성 - 의사 결정 지연 및 갈등 조정 어려움

 

실제 사례로 보는 변화

- 삼풍아파트(서초동): 강남 최초의 신탁방식 재건축 단지. 동의율 99.9%로 진행 중.

- 여의도 한양아파트: KB신탁이 사업을 운영. 시공사 입찰 등 빠른 진행 속도가 눈에 띄는 단지.

- 목동 일부 단지: 현재 14곳 중 3곳이 신탁방식으로 전환, 향후 추가 전환 가능성 큼.

- 가재울구역 (재개발): 사업이 지연되다 2020년 신탁방식 전환 후 1년 만에 시공사 선정 및 본격 추진.

 

향후 전망은?

정부의 제도 개선, 신탁방식의 속도·전문성, 조합 방식의 한계 등을 고려하면, 앞으로 더 많은 재건축 단지들이 신탁방식을 채택할 가능성이 높습니다. 특히 강남, 여의도, 목동 외에 상계동, 해운대 등 타 지역까지 확산 중인 점도 주목해야 합니다.

재건축을 고민 중인 단지라면 신탁방식과 조합 방식을 꼼꼼히 비교해보고, 자신들의 여건에 맞는 방식을 선택하는 것이 중요합니다.

 

자세한 문의사항은 "동구릉 역세권 신탁방식 재개발 정비사업운영위원회"로 연락주세요 (031-555-6545)